Baux commerciaux et loyers COVID : la Cour de Cassation tranche enfin !

La saga des loyers dits COVID, qui ont été beaucoup discutés devant les juridictions françaises, est vouée à prendre fin depuis les 3 arrêts de a Cour de Cassation du 30 juin 2022 (pourvois n°21-20127, n°21-20190, et n°21-19889).

Pour mémoire, les locataires refusaient de payer ces loyers COVID en utilisant 3 arguments juridiques principaux : 

  • Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance 
  • La perte de la chose louée
  • La force majeure

Jusqu’à présent la jurisprudence n’était pas fixée sur la question, certaines juridictions, tous degrés confondus, statuant en faveur des bailleurs en retenant que les loyers devaient être payés, d’autres statuant au contraire en faveur des locataires en retenant qu’il y avait notamment perte partielle et temporaire de la chose louée en raison des fermetures administratives, ou encore manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer à son locataire la jouissance paisible des locaux faute d’avoir pu ouvrir pendant les périodes de fermetures administratives. 

Mais désormais, les tribunaux et Cours d’Appel vont devoir s’aligner sur la jurisprudence de la Cour de Cassation, qui était très attendue, et qui est favorable aux bailleurs. 

En effet, par 3 arrêts du 30 juin 2022, la Cour de cassation a finalement jugé que les loyers COVID étaient bien dus par les locataires, rejetant les arguments de perte de chose louée, de défaut de délivrance et de force majeure. 

Ces arrêts semblent avoir une portée générale au regard des termes employés dans la motivation de la Cour de Cassation : 

  • «  L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil »
  • « Ayant relevé que les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admettait que l’impossibilité d’exploiter, qu’elle alléguait, était le seul fait du législateur, la cour d’appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance. »
  • « Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure »
  • «  L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. »

Ces arrêts concernent divers types de commerces et les pourvois font suite à des procédures diverses, aussi bien en référé qu’en matière de procédure d’exécution, de sorte qu’on peut raisonnablement penser que leur portée sera générale. 

La Cour de Cassation va jusqu’à dire que les arguments des locataires ne sauraient constituer des « contestations sérieuses » dans le cadre de procédures de référés, confirmant ainsi expressément que les Bailleurs sont légitimes à poursuivre le paiement des loyers COVID ou les acquisitions de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers COVID en référé et n’auront pas besoin d’aller devant le juge du fond pour obtenir gain de cause. 

C’est donc la fin annoncée des contentieux entre bailleurs commerciaux et locataires au sujet des loyers COVID. 

C’est une bonne nouvelle pour les bailleurs, qui n’auront pas à supporter les conséquences des fermetures administratives décidées par l’État.

Audrey KANDALA

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